文章轉載自明報2014年12月21日
香港長遠房屋政策終於出台，10年建屋48萬成為目標，然而，有關私人租務市場的管制，文件幾乎一片空白，就減少空置房屋的累進稅，也是杳無音訊。房屋政策綱領仍是老調重彈，鼓勵置業階梯成為不二之法，三層樓市全力推動「上車」，全城延續上幾代人的買樓發達夢。
過去大半個世紀，隨着香港經濟起飛，人口增長，樓宇價格基本向上，雖然亦曾出現幾次樓價大幅下挫，但整體而言，樓價升幅仍遠高於通脹。（圖一）清楚顯示過去40年，當甲類物價指數（CPIA）上升了6倍，樓價綜合指數（CHPI）卻已經上升43倍。事實上，過去幾代人憑着買樓發達的家庭比比皆是，歷史數據好像說明，長遠而言投資住房不但有效對冲通脹，更可以透過高槓桿、低利息、長還款期的按揭借貸資金，以小博大；為數不少的城中富豪，均以投資房產發迹，甚至富可敵國。
但眾所周知，過去的投資回報並不一定代表未來；為什麼市民仍然對樓宇投資充滿信心？這可要歸咎於香港特殊的高地價政策。事實上，政府的每年收益有大約三成來自與土地和房屋有關的收入，高地價對政府本身有利；况且，經歷幾次大跌市後，市民清楚見到政府的救市行動，停賣地、停建屋、回購等安排，排山倒海；市場經已形成預期，即所謂「道德風險」，有政府這座大靠山，大樹好遮蔭。况且，政府亦樂於推高置業率，一方面除了可令庫房收入增加外，另一方面亦可令更多市民支持政府的高地價政策和維穩政策。
所謂高地價政策，嚴格而言，應是少土地供應政策。政府作為全港土地的最終業權人，壟斷土地供應，而且政府在土地的調撥上是完全不受任何民意監管；因此，政府只要限制土地的供應量，基本上是完全控制土地價格。美國兩位著名房產研究學者：Peng and Wheaton（1994）就曾分析過香港樓市，發現回歸前因為中英土地委員會限制每年賣地不多於50公頃，因而導致九七年的樓價大幅上升。但回歸後，每年的賣地面積仍然處於非常低的水平，2013／2014年度只有25.8公頃，而樓宇供應量因着連續的少土地供應政策而出現急速萎縮，從回歸前平均落成26,000間房屋，下跌至2013／2014年度的8750間，打破歷年最低紀錄。
供地少推高樓價政策
透過少土地供應推高樓價的政策至今未改，亦難以更改，因為一旦大幅增加土地供應，意味着現有樓宇價格必須下調，勢必影響到現有的既得利益者，起碼有一半的香港家庭因而受損。這點正是八萬五政策失敗的原因，亦解釋了為什麼市民普遍認為樓價基本只會向上的現象。
然而，這種世代相傳的買樓發達夢終究不能永續，邏輯分析清楚說明，樓價升幅不可能長期跑贏市民的收入增長，因為最終還得要有市民買得起樓，樓價才是市價。換言之，樓價最終必須靠實體經濟支持，不可能遠遠拋離市民的負擔能力，而成為只供炒賣獲利的商品。
但現時香港樓價之貴，已經連續第三年成為世界上最不能負擔房價的城市，2014年的樓價與收入比更加升至14.9，而國際指標把5.5以上定為極度不能負擔。這個14.9的樓價與收入比是指一個達到入息中位數的家庭，要在15年內不吃不喝不買不穿，把總收入完全用去供一層樓價位於中位數的樓宇，還未計15年內的利息，才可以把房屋貸款供完。這個驚人數字，遠遠拋離第二名差不多50%，而且只有香港能夠長期超越其他城市，並節節攀升。
樓價拋離實體經濟
所謂一個時代的終結，從前的買樓發達方程式開始失效，因為實體經濟已經無法支撐樓市。戰後初期，香港樓價上升主要來自市民收入增加，實體經濟的快速成長，交易成本的大幅下降。（圖二）顯示1984年以前，樓價年度平均升幅（14%），較生產總值的年度平均增長規模（19%）為低。但自從1985年實施聯繫匯率以後，至回歸前，樓價的平均升幅（20%）反而高於經濟產值的平均升幅（14%），樓價升幅開始拋離實體經濟和市民收入的增加；但畢竟當時的經濟增長率仍有不錯的雙位數字。隨着亞洲金融風暴，1998至2007年間，經濟增長率只能維持在平均2%的低水平，但同期的樓價卻出現-3%的平均下滑幅度。但自2008年全球金融風暴，美國瘋狂印銀紙，長期實施超低息，香港的樓價急升，至2014年第三季這7年間，樓價的平均升幅竟高達15%，但同期的經濟平均增長率只有微弱的4%，樓價變化明顯與實體經濟失衡，房產價格上升顯然非因經濟帶動，更與市民收入無關(Yiu 2010)。換言之，上世紀七八十年代的樓價上升是建築在實體經濟效益增長之上，而本世紀2010年代的樓價上升則是建築在浮沙上的海市蜃樓。
事實上，早在上世紀九十年代，樓價開始拋離實體經濟，樓價本已不能負擔。然而，銀行透過拖長按揭還款期，成功讓樓價與收入比進一步拉開；本來用10年收入便可負擔的住房，現在用30年的收入來負擔，即是樓價上升了3倍，而收入卻毋須增加，表面上好似負擔得起。可惜，這場靠延長還款期的按揭遊戲明顯不能持續，且快將終結，樓價與收入比繼續上升的買樓發達夢，行將幻滅。
所謂業主 一世樓奴
記得在七十年代，買樓可以借九成貸款，還款期為10年。但隨着樓價不斷上升，但薪水卻沒有多少升幅，所以到了八十年代，還款期就變成15年，九十年代變成是20年，到現在最長的還款期已是25年，甚至30年。樓價一直升，薪水追不上，理論上應該買不起樓，但還款期不停加長，令每月供款佔入息比例保持差不多一樣的水平，至今仍是35%左右，但過去的業主供斷樓按後，能享受真正完全屬於自己的物業，但現今的所謂業主，要做一世樓奴，供斷按揭的時候，要不然就是已經西歸，或者土地契約經已到期，又要由頭再供。
按揭還款期其實有上限，最長不過40年，因為就算一畢業25歲即刻買樓，40年後65歲剛好要退休，樓按必須終結。因此，愈來愈多的置業者皆須依靠祖蔭，靠父母借錢付首期才能置業。這一趨勢隱含未來必將出現跨代貧窮，沒有祖蔭的年輕人，便沒法置業安居，長期被高租金壓迫，只有子憑父貴，富爸爸才有富孩子的現象，勢必進一步加劇。回想過去40年的香港按揭遊戲，本質上是一場「上一代付出一生積蓄，賺取下一代血汗」的代際蠶食。
香港樓市，何去何從？前面似乎只剩下三條出路，一曰泡沫爆破，推倒重來。二曰實體經濟有效益突破，收入追上樓房。三曰換入大量收入更高的家庭，或者改玩另類按揭遊戲，再賭一回。
