Yolkfish is a clever kitchen tool designed like a fish that slurps up yolks as means to separate them from egg whites. The yolks can then be deposited elsewhere with a gentle squeeze.
2014年3月21日 星期五
The Yolkfish: A Yolk-Eating Fish from Peleg Design
Yolkfish is a clever kitchen tool designed like a fish that slurps up yolks as means to separate them from egg whites. The yolks can then be deposited elsewhere with a gentle squeeze.
中環街市「半死不活」
(綜合報道)(星島日報報道)由市建局負責活化的中環街市，五年以來幾乎一直「原封不動」。據悉，市建局提交活化圖則予屋宇署審批時遇上阻滯，原因是局方計畫在原有歷史建築上加建，入則時即被當作「新建築」，受近年才應用的可持續發展指引限制，符合每隔六十米預留通透空間的規定，變相要「開」該座三級歷史建築。據知雙方將再磋商解決方案，但能否達成共識，仍是未知之數。
根據現行條例，歷史建築倘要更改樓宇用途，或作較大規模改建加建，便要向屋宇署提交圖則申請，符合《建築物條例》當前規定，始能展開保育工程。銳意打造為「城中綠洲」的中環街市，本身已落成七十五年，由於最終活化方案要求在原有舊建築上加建半透明的「漂浮空間」，以營造飄逸感，市建局提交圖則予屋宇署審批時，據知一直被視作「新建築」看待。
更為棘手的，是為了改善城市通風，減低屏風效應，屋宇署於二○一一年初落實一系列限制樓宇「發水」的新措施，要求樓宇設計符合《可持續建築指引》，當中一項主要規定，是要求建築物的連續闊度達六十米或以上，樓宇便要有通透的設計；屬橫向式建築的中環街市，由於長度達到約一百三十米，令活化圖則一直被「卡住」，未能通過審批。
消息人士指：「若要求跟足指引，每隔六十米就要『開』，但這幢是歷史建築，根本無法符合新例。」據知，由於預計問題會引起公眾關注，加上活化中環街市是《施政報告》提出落實的項目，為免出現「部門拖垮政策局」的尷尬局面，屋宇署與市建局正嘗試找出解決方法。
中環街市活化圖則仍需時審批，市建局入則時亦須「跟足」現有法例，但由遵從《可持續建築指引》而引起的矛盾，卻估計有望在不影響建築物外觀的前提之下，透過申請程序上作出一些靈活變通而解決，雙方亦初步同意有關處理方向。
本報向屋宇署查詢中環街市圖則審批進度，發言人表示，建築工程展開前，必須事先獲得建築事務監督批准圖則及同意展開工程，否則均屬違例建築工程或違例建築物，亦即僭建物。發言人說，除法定古或暫定古，屋宇署是根據《建築物條例》的規定審批所有牽涉歷史建築物的建築圖則，與其他私人樓宇申請無異。
不過，發言人回覆表示，認可人士按《建築物條例》的規定向署方呈交建築圖則申請批准時，署方有保密責任，直至該項工程已經完成。除非得到有關申請人的同意，否則不能向第三者透露申請及審批的細節。
市建局發言人表示，就活化中環街市的圖則審批問題，仍需時處理涉及《建築物條例》的細節問題，承認情況比較複雜，但現時已有初步的解決方案，並與屋宇署在協商中，對於問題獲得解決仍感到樂觀，希望可於年內解決，而隨近年工程價格上升，相信延遲後的工程造價亦會較原先估算的五億元為高。
20/03/2014 星島日報
https://hk.news.yahoo.com/%E4%B8%AD%E7%92%B0%E8%A1%97%E5%B8%82-%E5%8D%8A%E6%AD%BB%E4%B8%8D%E6%B4%BB-215634973.html
2014年3月20日 星期四
剪不斷 理還亂
He hurts and he cries,
but you can't see the depression in his eyes,
because he just smiles.
可能因為我對她特別着緊
很多時都是因為自己心中的鬼影響自己的情緒
我不應該猜疑對方真摯的情
但我每每還是看到一些我不想看到的
我想過去逃避，但又想查個明白
明明是死物，是過去的事，知道了，還是很在意
剪不斷 理還亂
我分辨不到這究竟是代表什麼
是大意了？是忘記了？還是....
我很希望只是粗心大意
我不想猜測，因為猜測是不信任的表現
但我還是看見不想看的東西
我很難受，真的很難受，也會很自責
我付出了我最真最堅定不移的感情
所以我不想成為在感情上被忽略的一個
我不知道對方的用情有多深
我很想知道答案
好讓自己心裡有數
但我知道我這十年來的感情
是任何人任何事都不可動搖的
要讓我的感情變質
非常困難
只有您
只有親愛的您有著這種能力把一砌摧毀
請給我信心
2014年3月16日 星期日
否定我的堅持等於否定我的人格
否定我的堅持等於否定我的人格
為了一件雞毛蒜皮的事
要我出賣自己嘅人格？
可笑！
更可笑的是
我最後真的出賣了自己的人格
哈哈
打破了
我再是不是一個值得信任的人？
這一刻連我自己都不敢回答
白石角流標
該幅位於白石角科進路的住宅地雖然接獲7份標書，但全部未達到政府底價而告流標。地產界人士批評，這顯示政府仍採用高地價政策，建議政府因應近年建築費急升，以及推出不同稅項後對樓盤銷售造成的影響，調節地價政策，以免日後其他地皮再現流標，影響長遠房屋供應。
梁志堅促撤政策
這是繼天水圍天榮站後，今年內第2幅流標的住宅用地。對上一次政府推出地皮而未能售出，已是2010年9月的事，當時政府公開拍賣柴灣連城道住宅地，開價5.3億元，但未獲發展商承接而收回。
是次流標的科進路用地，屬於白石角填海區第6幅推出市場的地皮，也是該區首幅以招標形式推出的地皮，過往5幅用地在2007至2009年間售出，全部由信置牽頭，夥拍不同財團奪得，每方呎樓面地價介乎4668至7284元不等。
會德豐地產主席梁志堅認為，流標反映政府繼續維持高地價政策，認為目前市況與數年前不同，每方呎建築費動輒4000元，令發展商難以高價投地。他建議政府重新考慮是否繼續以高地價推地。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，是次顯示政府一廂情願推地，與市場承接力不符，擔心若政府不調整地價，流標情況將持續。理大建築及房地產學系教授許智文也指出，發展商投地出價主要評估未來物業售價，以及發展成本等，現時建築費大增，發展商出價自然較審慎。此外，發展商近年來已吸納不少用地，但由於政府有供地目標，難以減慢推地步伐，故他認為政府的推地底價需按市場變化而調節，以免再出現流標。
信報財經新聞 2014年3月13日
http://hk.news.yahoo.com/白石角地流標-地產商批高地價-200500936.html
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該幅白石角臨海住宅地上周五截標，共吸引信置（083）、長實（001）及會德豐地產等7個大型財團入標。然而，地政總署昨天表示，由於所收到的7份標書，出價未達到政府就用地所定的底價，中央投標委員會已授權該署不接納任何一份標書。至於何時重推，地政總署發言人補充說，將密切注意市場情況。
梁志堅促撤政策
這是繼天水圍天榮站後，今年內第2幅流標的住宅用地。對上一次政府推出地皮而未能售出，已是2010年9月的事，當時政府公開拍賣柴灣連城道住宅地，開價5.3億元，但未獲發展商承接而收回。
是次流標的科進路用地，屬於白石角填海區第6幅推出市場的地皮，也是該區首幅以招標形式推出的地皮，過往5幅用地在2007至2009年間售出，全部由信置牽頭，夥拍不同財團奪得，每方呎樓面地價介乎4668至7284元不等。
會德豐地產主席梁志堅認為，流標反映政府繼續維持高地價政策，認為目前市況與數年前不同，每方呎建築費動輒4000元，令發展商難以高價投地。他建議政府重新考慮是否繼續以高地價推地。
估值35億不變
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，是次顯示政府一廂情願推地，與市場承接力不符，擔心若政府不調整地價，流標情況將持續。理大建築及房地產學系教授許智文也指出，發展商投地出價主要評估未來物業售價，以及發展成本等，現時建築費大增，發展商出價自然較審慎。此外，發展商近年來已吸納不少用地，但由於政府有供地目標，難以減慢推地步伐，故他認為政府的推地底價需按市場變化而調節，以免再出現流標。
雖然業界希望政府調整底價，但市場未有下調該用地的估值。有測量師仍維持估計該用地的每方呎樓面地價約為5000元，即市值約35.79億元；至於毗鄰的另外5幅用地，也維持約5000元的估值。是次有份入標的百利保控股（617），其董事兼首席營運總監范統明言，若地皮再次招標，集團亦會競投，但出價只按當時市況而定，不會調高。
信報財經新聞 2014年3月13日
http://hk.news.yahoo.com/白石角地流標-地產商批高地價-200500936.html
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白石角官地流標 3年來首見
| 2014年3月13日 |
【明報專訊】政府一方面積極壓抑樓價，但另一方面卻不肯賤賣土地，令上周截標的大埔白石角科進路地皮，最終流標。此為政府於2010年底重新以招標形式賣地以來，首次流標；亦是繼2010年9月，柴灣連城道地皮流拍後，3年半以來有官地未能售出。據悉，今次出價最高的發展商，投標價較市場預期下限低約兩成，換言之，每方呎樓面地價僅約4000元水平，比2007年區內最平的地價還要低。
上述白石角科進路地皮，可建樓面約71.58 萬方呎，為近年少數的不限量、不限呎地皮。項目於上周五截標，雖然當時合共錄得7份標書，入標發展商包括長實(0001)、新地(0016)、新世界(0017)等龍頭發展商，另信置(0083)、會德豐(0020)、百利保(0617)及富豪酒店(0078)、鷹君(0041)亦有入標競逐。不過，地政總署昨日公布，因標價未達到政府就該土地所定的底價，有關項目最終流標收場。
據了解，是次白石角地皮的招標期間，市場估價地皮呎價由5000元至7000元不等，政府的底價則相當接近市場的最低估價，即約5000元一呎；但入標者中，開出最高標價的金額，仍與政府的底價相差了20％，換言之，最高標價者入標價只是約4000元一呎，最低標價更與最高者有一段距離。
資料顯示，信置等財團於07年起先後在區內連掃5幅地皮，其中以不享海景的天賦海灣2期地盤最平，每方呎樓面地價4668元，海景地價更達每方呎7000元以上；今次發展商的出價，較2007年還要低。
政府：不會賤賣土地
政府消息人士表示，白石角一帶的規劃宜作私人住宅發展，故傾向將流標的土地續以私人住宅地，在適當時機再推。政府只會按市價賣地，不會賤賣土地。至於會否影響推地的目標，消息人士指出，除政府賣地外，亦會促請市建局和港鐵公司(0066)積極推地，另亦會考慮推出更多中小型地皮。
會德豐：發展商不能負擔底價
有份入標的會德豐地產副主席梁志堅指出，項目獲7個發展商入標，相信各大發展商出價前已考慮到建築費成本及利潤，但項目最終依然流標，反映政府的底價非發展商能負擔。
新世界執董兼聯席總經理陳觀展稱，政府多次出招壓樓價，但建築成本不斷上漲，發展商的毛利率正在萎縮，發展商最終都要計算成本，若利潤不足，根本沒有投地的商業動力，唯一可行就是政府願意調低地價。
據了解，是次白石角地皮的招標期間，市場估價地皮呎價由5000元至7000元不等，政府的底價則相當接近市場的最低估價，即約5000元一呎；但入標者中，開出最高標價的金額，仍與政府的底價相差了20％，換言之，最高標價者入標價只是約4000元一呎，最低標價更與最高者有一段距離。
資料顯示，信置等財團於07年起先後在區內連掃5幅地皮，其中以不享海景的天賦海灣2期地盤最平，每方呎樓面地價4668元，海景地價更達每方呎7000元以上；今次發展商的出價，較2007年還要低。
政府：不會賤賣土地
政府消息人士表示，白石角一帶的規劃宜作私人住宅發展，故傾向將流標的土地續以私人住宅地，在適當時機再推。政府只會按市價賣地，不會賤賣土地。至於會否影響推地的目標，消息人士指出，除政府賣地外，亦會促請市建局和港鐵公司(0066)積極推地，另亦會考慮推出更多中小型地皮。
會德豐：發展商不能負擔底價
有份入標的會德豐地產副主席梁志堅指出，項目獲7個發展商入標，相信各大發展商出價前已考慮到建築費成本及利潤，但項目最終依然流標，反映政府的底價非發展商能負擔。
新世界執董兼聯席總經理陳觀展稱，政府多次出招壓樓價，但建築成本不斷上漲，發展商的毛利率正在萎縮，發展商最終都要計算成本，若利潤不足，根本沒有投地的商業動力，唯一可行就是政府願意調低地價。
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2014年3月15日 星期六
2014年3月14日 星期五
九十萬可以買到呢乜？ 一呎舖位囉！
剛易手的波斯富街地舖新舖王，建築面積約二百方呎，現由影音店租用。
【本報訊】本港銅鑼灣區一個近日成交的地舖，不僅再創出本港街舖呎價新高，更問鼎全球街舖呎價「新舖王」。有消息稱，銅鑼灣波斯富街77至83號地下N舖以約一億八千萬元售出，以該舖面積約二百方呎計，呎價高達九十萬元，一呎舖位足以購買新界區新盤車位。
波斯富街地舖 200呎值1.8億
全港地舖最高買賣呎價排名*
市場消息指，該個波斯富街地舖建築面積約二百方呎，以成交價約一億八千萬元計，呎價達約九十萬元，成為全球舖位買賣呎價「舖王」，取代之前同一街道地下K舖二○一二年成交價約一億七千八百萬元，呎價約八十九萬元的舊紀錄。新買家傳為資本策略地產（00497）或有關公司。
上址現由影音店租用，有代理表示，上址適合化妝品店及藥房租用，以九龍表行租用同街一個地舖月租金約33萬元為參考，料是次新舖王租金回報可達約2.2厘，相對現時一線街舖位租金回報不逾兩厘，屬理想水平。
有代理行報告指出，香港核心零售區街舖呎租高企約二千八百元，連續六季蟬聯全球最貴，拋離第二位的美國紐約呎租約三成。租金支持下，香港一線街舖仍不乏捧場客。近年積極轉戰購買英國倫敦商用物業的舖壇投資者黎永滔表示，「倫敦商舖做價之高是全球數一數二，相信是次波斯富街地舖做價為全球最貴。」
土地註冊處資料顯示，新舖王原業主於一○年以約四千八百六十八萬元購入，現轉讓帳面賺約一億三千一百萬元，賺幅近二點七倍。公司註冊處資料顯示原業主公司董事包括陳根源等，與英記茶莊有關人士同姓名。
資深投資者亦入市，今年初，「舖王」鄧成波斥七億六千萬元回購同區軒尼詩道原由國美電器租用的地下部分、地庫及一至三樓巨舖，足見資深商舖投資者對該區一線街舖後市充滿信心。
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人地隔離九龍表行賣錶話就話月租33萬，但始終賣高檔貨，比得起33萬租說服力都高啲。仲有就係一日有大陸客，名錶都仲係有需求。反之，新200呎舖王賣影音產品.... 講真你啲貨唔會係啲特別嘅野，間間影音店都可以買到，點解要去你間舖？我去旺角深水埗格下價唔好？再唔係去百老匯豐澤又得。除非間舖比到啲好特別嘅產品或者服務，否則我真係諗唔到點解要去幫襯呢間影音店。就算真係比你有客，先唔計有冇錢賺，究竟一間200呎小店要賣幾多影音產品先可以夠交租呢？
如果有時間我會去研究下究竟呢啲天價舖位要用幾長時間同點payback... 粗略一計，當佢月租一直維持33萬，成交價1.8億，係咁二除一除都計到差唔多要46年先可以回本。此計算方法雖不太準確，亦不遠矣。一項投資要46年之後先可以回本，你制唔制？冇咁多錢代入唔到？咁你可以試諗下，假設我依家叫你比$18,000比我作為投資，我之後每月都會比$33你，比足46年，第47年開始打後你每月就會多$33。今日呢$18,000你會唔會比我？唔會？比我都唔會。但我想知道點解有人會咁做，一定有佢自己獨到的原因。如果話博一博將來再轉手賺升幅都可能講得通，但係你今天已經係舖王，再要打破呢個紀錄唔知要等幾多年。再者間舖得200呎，究竟有咩潛在投資者會垂青呢?
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